상가 투자, 꼬마빌딩 투자. 나와는 다른 세상 얘기인 것 같습니다. 받은 월급으로 이것저것 쓰고 나면 남는 것도 많지 않은데, 몇 억, 몇 십억, 몇 백억 되는 상가, 빌딩에 대해 어떻게 투자를 할 생각이 날 수 있을까요? 그래도 조물주 위에 건물주라는 말이 괜히 있는 것이 아닐 텐데, 건물주와 같이 월세를 따박따박 받을 수 있는 방법이 어디 없을까요?
1. 상가 투자는 생각보다 스트레스를 많이 받을 수 있습니다.
세상에는 참 다양한 종류의 사람들이 있습니다. 상식 밖으로 행동하는 사람은 날로 늘어나는 것 같기도 하고요. 상가 투자의 경우 싼 값에 사서 비싼 값에 파는 단기 투자의 방법도 있겠지만 대부분 따박따박 나오는 월세를 기대하는 분들이 대부분일 것입니다. 그런데 공실이 지속될 경우 월세가 들어오지 않습니다. 그리고 임차인들이 상식적으로 대화 가능한 사람들만이 있는 것이 아닙니다. 임대료, 관리비를 잘 내다가도 어느 순간 배 째라는 식으로 나오며 버티는 경우도 발생합니다(코로나 사태 등 불가항력적 사유로 어쩔 수 없이 그러할 수도 있겠지요). 그러한 경우 임대인 입장에서 계약 해지 후 명도소송을 통해 강제집행을 해야만 상가를 돌려받을 수 있습니다. 명도소송은 하루 이틀 만에 후딱 끝나지 않습니다. 적어도 1심만 짧게는 5개월, 길게는 1년이 소요될 수도 있습니다. 소송에 이겨도 임차인에게 자력이 없을 경우 그동안 받지 못한 임차료(및 임차료 상당의 부당이득금)를 회수하지 못할 수도 있습니다. 시간은 시간대로 쓰고 변호사비용까지 썼는데 손해 회수는 요원합니다.
물론 위와 같은 공실 리스크, 명도소송 리스크 없이 월세를 잘 받게 되더라도 부가세도 내야하고 건물 수선도 정기적으로 해 주어야 합니다. 건물의 가치 보존을 위해 끊임없이 노력해야 합니다. 상가 수익률도 예전에는 년 5~6% 였는데, 1.5~2%에 불과한 경우도 많은 것 같습니다. 건물주가 되고 싶은 이유들 중 여러 가지가 있겠지만 특별한 노력을 들이지 않은 채 알아서 내 통장에 월세가 굴러들어오는 패시브 인컴 시스템을 구축하기 위한 것이 주된 이유일텐데요, 이러다가 높은 수익률도 아닌데 노동력 투입은 물론 심적 스트레스가 이만저만이 아닐 수 있습니다. 사람을 쓰면 되지 않냐고요? 어느 정도 규모가 있는 건물이거나 여러 채를 소유하고 있을 때는 그럴 수 있겠지만, 그렇지 않다면 사람을 쓰면 남는 것이 없을 수도 있습니다. 그리고 사람을 쓰더라도 그 관리인 또한 사람이라 관리인과의 관계 또한 사람 스트레스를 줍니다.
2. 스트레스 없이 건물주 되는 법
주식 투자를 하면 쫄딱 망하고, 부동산 투자를 해야 부자가 된다고 말하는 사람들이 많은 것 같습니다. 왜 그럴까요? 정확히는 모르겠지만 우리 사회에 주식은 단타매매가 성행하였기 때문이 주된 원인이 아니었나 싶습니다. 저점매수, 고점매도는 몇 차례는 성공할 수 있지만 언젠가는 망할 가능성이 높다고 생각합니다. 그리고 우리나라 주식 중에 미국주식과 같이 50년 넘게 배당을 끊이지 않게 올려 주는 기업이 전무한 것도 그러한 분위기를 조성한데 한 몫 했다고 보여집니다. 그런데 부동산 투자의 경우 거래비용이 만만치 않기 때문에 마켓타이밍을 잡아 단타매매를 하는 경우는 많지 않습니다. 그렇기에 부동산 투자가 장기투자로 이어지면서 화폐 인플레이션 현상과 맞물리며 투자에 성공한 사람들이 많은 것 아닐까 싶습니다.
그런데 이제 상황이 달라졌습니다. 미국주식 투자는 너무나 쉬워졌습니다. 매월 배당을 주는 월배당 주식이 미국주식에는 넘쳐 납니다. 그 중 우리나라에서도 유명한 월배당 주식 JEPI는 배당수익률이 연 11.4%에 달하고 JEPI의 동생 ETF로 알려진 JEPQ는 배당수익률이 연 12%에 달합니다(JEPI와 JEPQ에 대해서는 아래 블로그 포스팅을 참고하여 주세요).
배당수익률이 조금 높은 JEPQ에 목돈 1억원을 투자하면 바로 매월 배당금이 평균적으로 100만원씩 따박 따박 내 통장에 달러로 들어오게 됩니다. 사람 스트레스 전혀 없습니다. 공실 리스크도 전혀 없습니다. JEPI는 출시된지 3년 정도가 지난 ETF인데 50불대와 60불대 사이에서 횡보하고 있어 투자 원금이 하락할 가능성이 낮음을 보여주고 있고, JP모건이 운영하는 JEPQ 또한 비슷한 움직임을 보여주고 있습니다. 목돈 1억원 투자 이후 매월 200만원씩을 투자하며 배당금도 재투자할 경우 아래와 같이 매월 배당금은 꾸준히 증가하여 9년 이후 매월 543만원의 배당금을 손에 쥐게 됩니다.
이렇게 상가 등 부동산 투자보다 상대적으로 적은 금액으로 월세를 받는 시스템을 구축할 수 있습니다. 미국주식을 알지 못했다면 이러한 월배당 시스템 구축은 쉽지 않았을 것인데, 이제는 누구나 자유롭게 이러한 자본주의 시스템의 혜택을 받을 수 있습니다. 사람 스트레스만 받지 않는 것만으로도 원금 하락의 리스크 또는 변동성의 리스크가 있더라도 JEPI 또는 JEPQ 투자가 충분히 매력적이지 않을까요?
3. 스트레스 없이 월세를 받음과 동시에 해가 다르게 오르는 경험을 하려면?
가. 리얼티인컴(티커 O)
형태만 주시일 뿐 부동산에 투자하는 시스템을 구축하려면 미국 주식 리얼티인컴에 투자하는 방법이 있습니다. 리얼리인컴은 미국에 상장된 세계 최대의 상업용 부동산투자회사(REIT)입니다. 월배당주이자 수십년 동안 배당금을 꾸준히 늘려온 배당성장주로서 우리나라 서학개미들에게 많은 사랑을 받는 종목입니다. 리얼티인컴의 지난 1994년부터 현재까지 배당금 지급 역사를 살펴보면 아래 그래프와 같습니다. 1994년에는 매월 0.07불을 지급해 주었는데, 현재는 매월 0.26불을 지급해 주고 있습니다. 현재 배당수익률은 연 5.11% 입니다. 그리고 지난 10년간 연 평균 배당성장률은 4.89%입니다.
목돈 1억원을 투자하고 매월 200만원씩 적립식 투자를 할 경우(배당금은 모두 재투자), 월 배당금 100만원을 구축하는 데는 4년이 조금 넘게 걸리지만, 13년 후 월 배당금 500만원을, 15년 후 월 배당금 약 700만원을, 18년 후 월 배당금 1,155만원을 받게 됩니다. 이것이 배당성장주의 장점입니다. 그 뒤로 적립식 투자를 중단하더라도 배당금은 매년 자동으로 상승하게 됩니다.
나. SCHD와 병행투자
JEPQ의 배당수익률이 년 12%에 달하여 당장의 고배당이 매력적이긴 하지만, 배당성장에는 의문이 있는 ETF이기 때문에 연 평균 배당성장률이 12%에 달하는 SCHD(배당수익률 연 3.75%)와 함께 투자하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다(다만, SCHD는 분기배당). 그럼 5,000만원은 JEPQ에, 5,000만원은 SCHD에 투자하고 월 200만원 중 100만원은 JEPQ를, 나머지 100만원은 SCHD를 적립식으로 매수해 나간다고 가정할 경우 결과는 아래와 같습니다.
위 시뮬레이션을 정리하면, 아래와 같이 투자 3년 후에 월배당 119만원을, 10년 후에 516만원을, 16년 후에는 1,771만원을 받게 됩니다. 배당수익률이 SCHD는 JEPQ에 비해 한참 낮지만 배당성장률로 인해 같은 금액을 투자하더라도 투자 14년 이후 시점부터는 기하 급수적으로 월배당액이 늘어나게 됩니다. 바로 월세 100만원을 셋팅하지는 못하지만 투자 몇 년을 더 참고 기다리면 배당성장률로 인해 매해 배당금이 늘어나는 경험을 하게 됩니다.
4. 결론
건물을 사야만 월세를 받는 세상이 아닙니다. 임차인과의 접촉으로 인한 스트레스 없이, 그리고 공실 리스크 없이 미국주식 월배당 ETF로 1억원으로 월 100만원 월세 받는 것이 가능한 시대입니다. 미국배당주식이 사람 스트레스를 해결해 주는 아주 좋은 해답이 될 것입니다.
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