1. 오피스텔 투자의 장점과 단점
아파트 투자보다는 비교적 더 적은 금액으로 투자가 가능한 오피스텔 투자의 경우 많은 분들이 목돈 투자시 하나의 옵션으로 고민하는 경우를 많이 봤습니다. 오피스텔의 경우 관리사무소가 대부분 존재하기에 임차인이 임대인에게 직접 연락할 일이 별로 없는바, 원룸 월세 보다 관리가 상대적으로 편리합니다. 그리고 아파트에 비해 대출 규제가 심하지 않은 점, 그리고 매수시 취득세 중과세가 되지 않는 점(임대사업자 등록시 60제곱미터 이하 오피스텔은 취득세 면제도 가능합니다) 등이 장점이라고 꼽을 수 있습니다. 그러나 오피스텔 매수 후 아파트를 매수하게 되면 주택수 산정에 포함되어 취득세 중과를 맞게 되고 시세차익이 아파트에 비해 상대적으로 크지 않으며, 대지지분이 적고 전용률이 낮은 단점도 존재합니다. 무엇보다 큰 단점은 자산의 현금화에 있어 시간이 꽤 소요되기 때문에 환금성이 매우 떨어진다고 볼 수 있습니다.
이러한 오피스텔 투자에 있어 평균 수익률은 아래와 같이 연 4.78% 정도라고 합니다. 지방이 오히려 수도권보다 더 수익률이 높습니다.
2. 미국 리츠 주식에 대해
리츠(REITs·부동산투자신탁)는 우선 다수의 투자자들로부터 자금을 모집한 후 해당 자금을 부동산에 투자·운용해 발생하는 임대수익, 매각차익, 개발수익 등을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자 상품입니다. 이렇게 상장된 리츠는 주식시장에서 거래되기 때문에 일반 주식과 같이 부동산에 직접 투자하는 것보다 현금화가 쉽습니다. 환금성이 매우 좋은 장점이 있습니다. 그리고 리츠는 안정적인 배당이 발생합니다. 그리고 사실상 개인이 직접 투자하기는 어려운 뉴욕, LA 등 미국의 주요 도시에 위치한 우량한 부동산에 간접투자를 할 수 있다는 게 장점입니다. 또한 임차인 관리를 할 하등의 필요도 없기에 임차인 스트레스에서 해방됩니다. 2년마다 계약을 갱신하거나 새로운 임차인을 찾기 위해 복비를 지출할 필요도 없습니다. 미국 리츠 시장은 아래와 같이 꾸준히 발전해 오고 있습니다.
예컨대, 미국의 아메리칸 타워(티커:AMT)라는 주식이 있는데 현재 연 3.25%의 배당수익률을 가지며 분기배당을 해주고 있습니다. 아메리칸 타워는 미국의 수많은 통신 타워와 해당 부지를 소유하여 여기서 나는 수익을 배당금으로 돌려주는 ‘리츠’기업입니다. 아래와 같이 배당금을 지난 10년 넘게 꾸준히 늘려온 기업이기에 신뢰가 가는 기업입니다.
아메리칸 타워는 아래와 같이 주가도 꾸준히 우상향하는 모습입니다.
다음으로 미국의 리얼티인컴(티커:O)이라는 회사는 월배당을 꾸준히 지급해 주면서 그 배당금을 꾸준히 상승시켜 주기에 한국에서도 매우 유명하고 인기 많은 리츠주식입니다. 현재 배당수익률은 년 5.04%로서 위 아메리칸 타워보다 높은 편이고, 월배당이라는 장점이 있는 회사입니다.
주가도 아래와 같이 오랜기간 꾸준히 상승해 왔습니다. 대략 1995년부터 현재까지 약 8배 정도 상승하였습니다.
아래 기사를 보면 2016년 기사이긴 하나 1990년 가격과 비교하여 강남 아파트가 4배 가량 올랐다는 기사인데, 리얼티인컴이 이러한 강남아파트의 평균 상승폭을 넉넉히 상회하는 것으로 보입니다.
3. 결론
투자자 마다 성향 차이가 있기에, 그리고 미래는 어떻게 될지 모르기에 어느 투자가 더 안전하다, 더 좋다, 더 수익률이 좋다는 등의 평가는 섣불리 할 수 없을 것입니다. 오피스텔 투자가 대출도 나오기 때문에 레버리지 투자가 가능하다는 장점도 있습니다. 그러나 아래 기사들과 같이 항상 공실의 리스크가 있습니다. 목이 좋지 않은 곳의 오피스텔의 경우 최악의 상황에는 임차인을 구하지 못해 월세는 못 받으면서 대출 이자만 감당해야 하는 상황에 놓일 수가 있습니다. 또한 환금성이 떨어져 급하게 재산을 매도하고 싶어도 매도에 시간이 꽤 걸릴 수 있습니다.
그런데 미국 대표 리츠 주식에 투자할 경우 공실의 리스크 없이 꾸준히 배당금을 받을 수 있습니다. 배당컷의 리스크가 있긴 하지만, 위 배당 히스토리를 살펴보면 리얼티인컴, 아메리칸 타워 모두 한 번도 쉬지 않고 주주들에게 배당금을 지급하였습니다. 임차인을 구할 때 마다 복비를 지급할 필요도 없고 소액으로도 부동산 투자가 가능합니다. 무엇보다 제가 장점이라고 느끼는 점은 임차인 관리를 별도로 할 필요가 없다는 점입니다. 임대인으로서는 임차인의 요구 사항을 지속적으로 들어주면서 임차 장소에 대한 계속적 관리가 필수적이나, 리츠 주식에 투자하면 부동산에 투자하면서도 이러한 스트레스가 전혀 없습니다. 그리고 잘만 구성하면 오피스텔 평균 수익률보다 더 높은 배당수익률을 구현해 낼 수 있습니다.
저는 미국 리츠 주식이 망가지는데 한국 상업용 부동산만이 우뚝 살아남는다? 이런 상황을 발생하기 매우 드물다고 생각합니다. 손이 많이 가는 오피스텔 투자보다는 미국 리츠 주식에 대한 투자가 여러 모로 이점이 많다고 생각됩니다.
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