예전 어느 조사에 따르면 초등학생들의 장래희망에 '건물주'가 상위권에 들었다는 말을 들은 바 있습니다. 지금도 여전히 건물주는 인기가 많고, 연예인이나, 스포츠 스타 등 누군가 돈을 많이 벌어 강남에 어느 건물을 샀다는 소식은 끊임없이 접할 수 있습니다. 많은 직장인들이 상가 건물 하나 마련해서 fire하고 싶다는 막연한 꿈을 꾸고 있죠. '조물주 위에 건물주'라는 말이 있을 정도로 상가 건물의 세입자 경험이 있으신 분들은 건물주가 철저히 갑의 지위에 있는 현실을 목도하고 계실 것입니다.
그러나 빌딩, 상가에 대한 투자가 반드시 미국주식 배당주 투자보다 좋다고 단정짓기는 어려운 것 같습니다. 건물주에게도 나름의 애로사항들이 있는데요, 먼저 건물의 경우 공실의 리스크가 항상 존재합니다. 배당주에 있어서의 배당컷과 동일한 상황인데요, 배당컷 상황은 정말 극도의 경제위기 상황에서 예외적으로 발생하는 것이고, 이것도 ETF 투자 등 분산투자를 통해 그 리스크를 헷지할 수 있습니다. 그러나 건물의 경우는 정말로 목이 좋은 건물을 제외하고는 공실 상황 발생이 꽤 많이 발생합니다. 특히 코로나19 이후 망하는 자영업자가 늘어나면서 이러한 공실 리스크는 더 커진 것 같습니다. 주위를 보면 한 자리에서 5년, 10년 장기간 장사를 지속하는 가게는 소수이고, 망해서 없어지는 가게가 더 많은 것 같기도 합니다.
다음으로 부동산의 경우 소유하고 있는 것만으로 보유세 등 각종 세금이 발생하고, 건강보험료 인상의 문제도 있습니다. 그런데 제가 제일 맞닥뜨리기 싫은 부분은 바로 임차인이란 사람을 상대하는 일입니다. 이른바 진상 임차인을 만날 경우 그 정신적 스트레스는 그 무엇과도 바꿀 수 없는 스트레스가 되어 버립니다. 임차인이 임대료를 장기간 연체하면 건물주로서 현금흐름이 끊기거나 줄어들게 되는데, 사적인 힘으로 강제로 내보낼 수도 없습니다. 상가임대차보호법이 경제적 약자인 임차인 쪽에 유리하게 제정되어 있어 10년동안 갱신요구권을 행사해 올 수 있고, 권리금 회수를 방해한다고 주장하며 건물주를 상대로 손해배상소송을 제기해 올 수도 있습니다. 속을 썩이는 임차인이 제발로 나가지 않으면 법원에 명도소송 소제기를 해야 하고, 1년 넘게 지속되는 소송에서 이겨 집행관을 통한 강제집행을 통해 상가를 명도받게 되더라도 그 동안의 미지급 상당의 부당이득을 임차인을 상대로 강제집행을 해야 하는데, 임차인의 재산이 없으면 집행도 되지 않고 건물주가 홀로 그 손해를 감당해야 합니다. 이러한 과정을 겪으면서 건물주들은 정신적 스트레스로 인해 병원 치료를 받는 경우도 있습니다.
또한 건물을 매입할 때 드는 소요비용도 만만치 않습니다. 취득세, 등기수수료, 중개수수료가 있고요, 임차인을 구할 때 드는 중개수수료도 생각해야 합니다. 대체적으로 10억의 상가의 경우 공실이 없다는 전제하에 서울권이라면 대략 2-3%의 임대수입을, 경기권은 5-6%의 임대수입을 올릴 수 있다고 합니다. 상가가 공실이 나지 않으면서 꾸준히 임대가 되고, 임대료도 조금씩 올릴 수 있다면 매년 년 6%의 수익을 올릴 수 있고, 향후 건물의 가격이 상승하면 시세차익까지 누릴 수 있게 됩니다. 그러나 코로나19 등 또다른 사태로 공실이 발생하거나 임차인과의 임대료 협의에 실패하여 임대료를 올리지 못하거나 주변에 더 큰 좋은 상가들의 신축으로 상가의 가격 상승이 예상보다 별로라면, 그리고 상가 매입시 활용한 대출을 금리가 더 올라 이자부담이 커진다면 수익률은 떨어질 수 밖에 없습니다.
그러나 미국주식 배당주 투자는 이러한 건물주의 애로사항을 전반적으로 해결해 줄 수 있습니다.
1. 공실리스크가 없습니다. 물론 개별주에만 투자하는 경우 배당컷 리스크가 있으나 SCHD와 같은 배당 ETF에 투자할 경우 그 100여개의 기업 모두가 배당을 동시에 중지하는 경우가 발생하는 일은 없을 것이므로 경제위기 발생시 배당액이 조금 줄어들 수는 있게지만 공실리크스와 같은 위험은 없다고 볼 수 있습니다.
2. 배당주는 보유만으로 발생하는 세금은 존재하지 않습니다. 배당금이 따박따박 입금될 때 15%의 배당소득세 원천징수가 이루어진 후 나머지 금액이 들어오게 됩니다. 종합소득세 부분은 배당액 합계가 년 2,000만원 미만일 경우 분리과세이므로유리하고요, 2,000만원 이상일 경우 종합소득세에 합산해 과세가 되는 것은 건물주와 동일합니다.
3. 사람을 상대할 일이 하나도 없습니다. 사람 스트레스를 많이 받는 전 이것이 배당주 투자의 최고 장점이라고 생각합니다. 건물주와 같이 임차인을 상대로 내용증명을 보내거가 명도소송을 제기할 일이 전혀 발생하지 않습니다. 2년마다 임대료를 조금 올리기 위해 임차인과 얼굴을 붉히면서 협상할 필요도 없습니다. SCHD는 알아서 자동으로 매년 년 12%씩 배당액을 올려줍니다. 임대료나 우리의 월급을 매년 12%씩 올리기는 쉽지 않습니다. 그러나 SCHD는 2011년부터 현재까지 년 평균 12%의 배당성장을 이루어 왔습니다.
4. SCHD경우 운용수수료 0.06%로 다른 ETF의 평균 운용수수료가 0.48%인 점에 비해 무지 저렴합니다. 취득세, 중개수수료, 등기수수료 등의 비용이 들지 않습니다.
5. 본업에 충실할 수 있습니다. 이 또한 큰 장점이라고 생각하는데요, 건물주의 경우 임차인들 관리에 시간을 쏟아야 하고, 특히 임차인과의 분쟁이 발생할 경우 본업에 큰 악영향을 미칠 수 있습니다.
이렇게 미국주식 배당주 투자가 건물 투자보다 여러 면에서 이점이 많다는 것이 저의 생각입니다. 물론 건물투자는 레버리지를 일으킬 수 있는 장점이 있다는 점은 부인할 수 없을 것입니다. 그러나 빨리 부자가 되려는 마음을 버리고 15년 이상의 장기 투자를 이어나갈 경우 SCHD투자자가 건물주 위에 있을 것이라고 생각합니다. 오늘은 건물투자와 SCHD에 대한 투자에 대한 저의 생각을 말씀드려 보았습니다. 여러분의 성공투자를 기원합니다.
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